Alles was Sie schon immer Mal über das Thema Baufinanzierung wissen wollten finden Sie hier kostenlos und verständlich aufbereitet.
Sie denken über den Erwerb, Neubau oder Kauf einer Immobilie nach, oder Sie sind auf der Suche nach einer Anschlussfinanzierung? Dies wird alles unter dem Begriff Baufinanzierung zusammengefasst.
Eine Baufinanzierung umfasst alle eingesetzten Finanzierungsarten, die zur Deckung des Kapitalbedarfs bei einem Bauvorhaben dienen. Hierzu zählen neben dem benötigtem Eigenkapital und dem häufig erforderlichen Bankdarlehen auch Vor- und Zwischenfinanzierung.
Baufinanzierung – grob erklärt
Die Baufinanzierung ist die Königsdisziplin bei der Finanzierung. Sie besteht in der Regel aus verschiedene Komponenten, die zusammen die gesamte Baufinanzierung bilden. Die einzelnen Komponenten werden bei jeder Baufinanzierung auf den einzelnen Kunden individuell angepasst.
Die klassische Baufinanzierung besteht in der Regel aus drei bis vier verschiedene Komponenten.
Das Eigenkapital
Das ist mit Abstand die wichtigste Komponente. Das Eigenkapital sollte so hoch wie möglich sein, damit das Darlehn nicht so hoch wird. Denn umso höher das Darlehn wird umso höher wird auch die monatliche Belastung. In vielen Fällen beträgt der Eigenkapitalanteil ca. 15-20 Prozent der gesamten Finanzierung. Diese 15-20 Prozent sollten aber das Minimum darstellen. Wie schon gesagt umso mehr Eigenkapital umso besser.
Hypothekendarlehn
Den Löwenanteil der Finanzierung trägt in der Regel das Hypothekendarlehen. Es bietet den Vorteil der sehr guten Planungssicherheit. Das kommt daher, weil die Zinsen zwischen 5 -15 Jahre festgeschrieben werden können. In dieser Zeit kann das Darlehen von beiden Seiten nicht gekündigt werden (wenn doch nur mit sehr hohen Kosten). Meisten werden zwischen 50-80 Prozent der Darlehenssumme mit einem Hypothekendarlehen finanziert. Welche verschiedenen Hypothekendarlehen es gibt ist weiter unten zu erfahren.
Bausparvertrag
Etwas aus der Mode ist der klassische Bausparvertrag gekommen. Die Vorteile eines Bausparvertrags ist auch wieder die Planungssicherheit. Auch hier stehen die Zinsen, Laufzeiten und Tilgungen schon vorher fest. Bei einem Bausparvertrag muss erst eine Bausparsumme angespart, bevor dann das Bauspardarlehen in Anspruch genommen werden kann. In der Regel wird mit einem Bausparvertrag die letzten 5-10 Prozent der Darlehenssumme finanziert. Übrigens fördert der Staat auch noch die Baufinanzierung mit einem Bausparvertrag durch das Wohnriester. Hier können noch einige Zulagen mitgenommen werden.
Lebensversicherungen
Lebensversicherungen können die vierte Komponente bei der Baufinanzierung sein. Hier wird ein bestimmter Betrag angespart um am Ende das Darlehen komplett zu tilgen. Während dieser Phase wird in der Regel das Darlehen nicht getilgt, sondern nur die Zinsen bezahlt.
Muskelkraft
Die eigene Muskelkraft habe ich auch mal mit aufgezählt. Wer beim Hausbauen viel selber macht, kann eine Menge Geld sparen. Die Handwerkerkosten fallen in so einem Fall deutlich geringer aus. Bei der Finanzierung kann die „Muskelkraft“ auch mit eingerechnet werden. Wie das genau funktioniert kann der jeweilige Bankberater genau erklären.
Baufinanzierung – Annuitätendarlehen
Die wohl am bekanntesten und zugleich meistgenutzte Darlehensart ist das Annuitätendarlehn. Bei dieser Darlehensart, steht während der Laufzeit des Darlehns die Zinshöhe fest. Die Darlehenrate errechnet sich aus Zins- und Tilgungsanteil.
Es können verschiedene Zahlungen der Rate vereinbart werden. Entweder monatlich, viertel- oder halbjährlich. Das die Darlehensrate jährlich gezahlt wird, ist eher selten. Aus Ihrer Sicht als Verbraucher ist die monatliche Zahlungsweise zu bevorzugen, vorausgesetzt das die Tilgung ebenfalls monatlich verrechnet werden kann.
Baufinanzierung – Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?
In der Praxis hat sich gezeigt, dass Tilgungsquoten von 1 bis 3 Prozent normal sind. Damit keine Laufzeiten von 60 bis 90 Jahren herauskommen, wird nicht der ursprüngliche Darlehensbetrag verzinst, sondern nur die aktuelle Restschuld der Darlehensperiode. Deswegen sind Laufzeiten von rund 30 bis 40 Jahren üblich. Als kleiner Tipp: Eine Baufinanzierung sollte beendet sein, bevor das Rentenalter eingetreten ist.
Baufinanzierung – vorsicht vor kleinen Zinsen.
Jeder der eine Baufinanzierung abschließt, freut sich über niedrige Zinsen. Doch sollte zu Zeiten niedriger Zinsen die Tilgung hoch sein, damit später keine bösen Überraschungen erlebt werden. Denn meistens werden diese Darlehn nicht für die volle Laufzeit abgeschlossen. Üblich sind 5,10 oder 15 Jahre Laufzeit. Danach wird wieder neu verhandelt.
Wenn dann noch eine große Summe übrig bleibt und gerade ein Zinshoch herrscht, kann das zu großen Problemen führen, wenn man die Rate nicht mehr bezahlen kann. Es gilt also in Zeiten von niedrigen Zinsen, so viel Tilgen wie möglich.
Baufinanzierung – Volltilgerdarlehen
Ein Darlehen, deren Tilgungssatz so gewählt wird das es innerhalb einer festgelegten Zeit zurückgezahlt wird, nennt man Volltilgerdarlehen. Allgemein üblich sind Laufzeiten von 10,12,15 und 20 Jahren. Es kann eine günstigere Kondition für Sie herausspringen, wenn Sie ein Volltilgerdarhlehen nutzen, allerdings sollten Sie aufpassen das die monatliche Belastung auf Dauer auch bezahlbar ist.
Baufinanzierung – Festdarlehen
Bei einem Festdarlehen handelt es sich um eine besondere und nicht sehr weit verbreitete Darlehensform. Bei einem Festdarlehen, wird für einen vereinbarten Zeitraum, die Tilgung ausgesetzt. Anstelle der Tilgung wird eine andere Geldanlage angespart. Diese können Kapitallebensversicherungen oder mündelsichere Anlagen sein. Immer mehr werden auch Investmentfonds zugelassen.
Baufinanzierung – Forward-Darlehen
Wenn Sie bereits vor Ablauf der Zinsfestschreibung eine Anschlussfinanzierung abschließen, wird das ein Forward-Darlehen genannt. Dies ist besonders in einer Niedrigzinsphase zu empfehlen, da so die niedrigen Zinsen gesichert werden können. Für die vorzeitige Zusage, verlangen die Kreditinstitute Gebühren. Dies ist wieder von Bank zu Bank unterschiedlich. Die Gebühren richten sich auch danach, wie viele Monate vor der eigentlichen Zinsbindung ein neues Darlehen abgeschlossen wird. Es ist bis zu 56 Monaten vor Ablauf der Zinsfestschreibung möglich. In der Regel wird aber ein kürzerer Zeitraum genutzt, zwischen 12 und 36 Monaten.
Baufinanzierung – Vorausdarlehen.
Wer sich schon vor dem Kauf oder Baubeginn einer Immobilie die günstigen Zinssätze sichern möchte, kann ein Vorausdarlehn abschließen. Sie schließen also gegen eine Gebühr einen verbindlichen Darlehensvertrag ab, den Sie zum vereinbarten Zeitpunkt einlösen müssen. Viele Banken verzichten auf die Gebühren um Kunden zu locken. Übliche Laufzeiten sind 1-5 Jahre.
Baufinanzierung – Bauspardarlehn
Eine Möglichkeit um eine Immobilie zu finanzieren ist ein Bauspardarlehen. Ein Bauspardarlehen beinhaltet immer einen Bausparvertrag. Dieser wird zunächst abgeschlossen und mit einer vertraglich festgelegten Summe bespart. Es ist auch eine einmalige Einzahlung zulässig. Je nach Tarif muss eine Mindestsparsumme angespart werden. Die beträgt in der Regel zwischen 40 % und 50 % der Bausparsumme. Mit erreichen der Bausparsumme und der Wartefrist wird der Bausparvertrag zuteilungsreif und es wird die Bausparsumme ausbezahlt. Diese setzt sich aus dem Sparguthaben (Sparleistung zzgl. Zinsen) und dem Bauspardarlehen zusammen. Das Bauspardarlehen wird nun in regelmäßigen Raten zurückbezahlt.
Ist der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif, kann die fehlende Summe zwischenfinanziert werden. Da kurz laufende Finanzierungen meistens deutlich teurer sind, müssen Sie darauf achten, dass der Zinsvorteil eines Bausparvertrags nicht zunichte gemacht wird.
Welches Bauspardarlehen Sie auch immer wählen. Es sollte gut überlegt und auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten sein. Besorgen Sie sich immer mehrere Angebote um vergleichen zu können. Der Rat von einem Experten kann auch nicht schaden. Wichtig ist auch die monatliche Belastung so zu wählen, dass diese auch in jedem Fall bezahlt werden kann (auch in schlechten Zeiten z. B. Kurzarbeit oder guten Zeiten z. B. Nachwuchs 🙂
